Veelgestelde vragen

Voorheen was voor (ver-) bouwen vaak een bouwvergunning nodig en daarnaast soms ook nog andere vergunningen, zoals bijvoorbeeld een monumentenvergunning en milieuvergunning. Sinds 1 oktober 2010 bestaan al die 'losse' vergunningen niet meer, maar zijn ze allemaal onderdeel geworden van de 'omgevingsvergunning'. Als u wilt gaan bouwen of verbouwen, kunt u een vergunningscheck uitvoeren om te zien of u een omgevingsvergunning nodig heeft. Ook kunt u met ons een vrijblijvende afspraak maken zodat wij u verder kunnen voorlichten.

Als u eigenaar bent van een pand in Amsterdam dat voor 1940 is gebouwd, dan moet u een vergunning hebben om het pand kadastraal te mogen splitsen in meerdere appartementen. Is het pand na 1940 gebouwd, dan heeft u geen splitsingsvergunning nodig. Naast deze regeling geldt ook dat u geen spitsingsvergunning nodig heeft voor het afsplitsen van een bedrijfsruimte.

Om een splitsingsaanvraag in te dienen moeten er nogal wat gegevens worden ingediend waaronder:

• Een volledig ingevuld en ondertekend splitsingsaanvraagformulier met volmacht;
• De verklaring van deelname aan de 'Gedragscode Splitsen Amsterdam;
• De bouwkundige tekening (plattegronden, doorsneden, gevelaanzichten, een situatietekening);
• Een splitsingstekening;
• Een bouwkundig opnamerapport gebaseerd op de checklist kwaliteitseisen;
• Een WWS puntentelling per woning;
• Een funderingsrapport;
• Een keuringsrapport (gas- en elektra installatie) van een erkend installatiebedrijf;
• Bij samenvoegen: een samenvoegingsvergunning;
• Bij bouwactiviteiten: een omgevingsvergunning en/of sloopmelding en asbestinventarisatierapport.

In Nederland staan veel oudere gebouwen op houten palen en kespen. Op zich is hier niets mis mee, maar wanneer het grondwaterpeil gaat schommelen is er een grote kans dat de houten palen beginnen te rotten. Tevens zijn aantastingen door schimmels en bacteriën vaak een oorzaak voor het zwakker worden van de houten fundering. Bij te zwakke palen moet er opnieuw gefundeerd worden.

Bij splitsing is het verplicht om op basis van een funderingsonderzoek aan te tonen dat de kwaliteit van de fundering voldoende is, dat deze nog minimaal 25 jaar voldoet. Het funderingsonderzoek bestaat uit twee delen. Bij het eerste deel worden de volgende onderzoeken gedaan: Archiefonderzoek, visuele inspectie, lint- en vloerwaterpassing en de meetboutgegevens worden opgevraagd en beoordeeld. Indien deze gegevens voor Bouw en Woningtoezicht niet afdoende zijn zal er een visuele inspectie van de fundering moeten plaatsvinden. Er zal dan een put worden gegraven zodat de houten fundering nader onderzocht kan worden.

Een appartementsrecht ontstaat door een gebouw onder te verdelen in kleinere gebruiksruimten. Dit gebeurt door een splitsing in appartementsrechten. Door de notaris wordt een splitsingsakte opgemaakt, waarbij een tekening hoort. Een appartementsrecht / woning is dan ook individueel overdraagbaar wat voor de splitsing niet het geval was.

Het woning waarderingsstelsel (WWS) wordt ook wel puntensysteem genoemd. Op basis van het WWS kan de kwaliteit van een woonruimte worden gewaardeerd waarbij wordt gekeken naar o.a. de buitenruimte, oppervlakten, afwerking, energieprestatie en ligging. De huurprijs wordt vervolgens bepaald op basis van het totaal aantal punten. Op deze manier worden huurwoningen door heel Nederland op een gelijke wijze gewaardeerd en kan een redelijke huurprijs worden berekend.

Per 1 januari 2016 zal de liberalisatiegrens voor drie jaar worden bevroren. De grens ligt dan op € 710,68.

Dit zijn woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Voor woningen met een huurcontract boven de liberalisatiegrens geldt geen huurprijs op basis van het WWS. De kale huursom is dus door verhuurder vrij vast te stellen. Per 1 januari 2015 ligt de liberalisatiegrens op € 710,68 of wel 142 punten.

Het energielabel geeft in klassen van A t/m G aan hoe energiezuinig een woning is. Een woning met energielabel G is energie onzuinig en een woning met energielabel A is energiezuinig. Hoe zuiniger de woning hoe meer punten er worden toegekend bij de berekening van de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingsstelsel.

Sinds oktober 2011 is het woningwaarderingstelsel aangepast. Woningen in 140 gemeenten met een schaarste op de woningmarkt hebben extra punten gekregen, +15 of + 25 punten. Woningen met een WOZ waarde van € 2900,- per m² of meer krijgen bijvoorbeeld 25 extra punten wat neerkomt op een verhoging van de huurprijs van € 123,- per maand.